居抜き物件のメリット
居抜き物件とは、以前入居していたテナントの設備や内装が取り壊されることなく残っている物件のことになります。
ただし、簡単な修繕やクリーニングを行う程度でオープンできる状態のものもあれば、一部の設備や内装のみ残っている物件もあります。仲介を担う不動産会社の情報では、いずれも居抜き物件として取り扱われているため、契約時にはどの程度残されているかの詳細確認が必要です。
この項目では、飲食店があえて居抜き物件を利用するメリットについてご紹介します。
最初から設備が揃っている
一部の設備を取り外されている場合を除き、多くの居抜き物件には内装や設備の大半が残されています。そのため、新店舗設立にかかる初期費用を大幅に抑えることができます。
・厨房
・客用テーブル・椅子
・カウンター
・内装（壁紙やパーテーションなど）
多くの居抜き物件で残されているものは、上記のような設備や備品があげられます。前のテナントがチェーン店ではない個人経営の店だった場合、これらに加え食器・カトラリー・調理器具など小物類が残されていることも珍しくありません。
物件ごとに状態の差はありますが、簡単な修繕やリフォームのみで即座に開店できるため、コスト削減はもちろん、オープン日を早めに設定することも可能です。
契約時の設備や内装は無償で引き渡されるケースもありますが、造作譲渡として一定費用を支払う場合もあります。いずれもゼロの状態から新たに設計デザイン・工事費用を捻出するよりも安く済む点は同様ですが、より安く済ませたい方は無償譲渡してくれる物件をメインに探しましょう。
既に周辺から飲食店として認知されている
新店舗設立や開業を成功させるには、周辺住民へのプロモーション活動が必要です。飲食店として経営していた物件を契約した場合、認知されやすいメリットがあります。
・同じ飲食店のため受け入れられやすい
・うわさで情報が拡散される
・前店のイメージが場所の把握に役立つ
このような効果が期待できます。ひとつの飲食店がなくなった後に新しい飲食店がオープンすることは、周辺住民にとって嬉しいニュースです。店舗側は以前の店をランチタイムに利用していた客層による来店を見込めます。
ドアや窓部分あたりにオープン日時を記載した告知を貼り付けておくと、うわさで情報を拡散してもらえます。
また、新規オープン時にネックとなる詳しい立地も「ちょっと前まで、あの店があったところ」と地元の人間であれば即座に理解できるワードで情報が広がるでしょう。
飲食店を経営していたテナントの居抜き物件は、このように集客における数々の不安を軽減できる点が最大の魅力です。
居抜き物件のデメリット
活用方法によっては初期費用や集客の手間を軽減させてくれる居抜き物件ですが、デメリットやリスクもあります。居抜き物件であれば、どのような場所でもメリットを得られるとは限らず、かえって予定よりも高いコストをかける羽目になりかねません。
物件選びは、デメリットやリスクの可能性も視野に入れて慎重に行うべきです。この項目では、居抜き物件の契約にあたり事前に把握しておくべきデメリットやリスクについてご紹介します。
1:内装や設備を変更できない
すでに確立したブランドイメージを持つ飲食店の支店として、居抜き物件を再利用する場合、担当者がネックに感じるのは以下のデメリットやリスクではないでしょうか。
・大幅なレイアウトの変更が難しい
・設備の移動に制限がかかる
・残された建物・設備の経年劣化
数ある居抜き物件の中には、内装に高級素材や貴重な装飾品を利用している場合もあり、安い初期費用で高級感を演出することも可能です。しかし一方で、大幅なレイアウト変更や設備の移動に制限があります。
たとえば個室居酒屋として利用されていた物件をカウンターつきオープンフロアの店に変更したいとき、壁や扉を取り除くには工事費用と日数が必要です。クローズドキッチンをカウンターつきのオープンキッチンに変更するためにも、工事の他に設備の移動を行わなくてはなりません。
元イタリアンの店でイタリアンの新店をオープンするのであればデメリットにはなり得ませんが、立地優先で居抜き物件を契約するときは、内装面の制限に注意しましょう。
また、閉店から年数が経っている物件の場合、建物や設備にもなんらかの問題が生じている可能性があります。修理費用や廃棄費用が発生してしまうため、可能な限り契約前の内見などで確認しておくことをおすすめします。
2:問題のある物件かもしれない
飲食店が閉店する理由は、どのようなものが考えられるでしょうか。味の悪さや価格帯の問題に加え、近年は従業員不足による閉店も少なくありません。注意すべき点は、建物や立地そのものに問題があった可能性です。
・地域のニーズに合わなかった
・立地が悪かった
・賃料が売上に見合わなかった
前テナントが撤退した理由が上記のような点にある場合は、新規オープンのリスクが高くなります。
周辺住民のニーズと合わなければ客数確保は難しく、立地によっては有名店の支店であっても経営が困難でしょう。仮に経営を維持できたとしても、賃料が高ければ撤退を余儀なくされます。
前テナントの評判が反映されるリスクもあります。評判の良くない店の後にオープンすると、悪いイメージを引き継いでしまいかねません。
立地や地域のニーズとともに、前テナントの評判は事前調査を徹底することで回避することが可能です。内装や設備の状態・立地とともに、前店舗に関する情報も可能な限りチェックしておくことが大切です。
居抜き物件購入に向いている人
居抜き物件には、メリットがある反面デメリットもありますが、事前調査を徹底することで避けられるものが大半です。デメリットのリスクを視野に入れつつ最大限にメリットを引き出せる、居抜き物件の購入に向いている方は、以下のような要望を持つ方です。
・オープン日を早めたい
・初期費用をできる限り抑えたい
・集客・宣伝にかかる手間や費用を抑えたい
居抜き物件には内装や設備の変更・移動に制限があります。物件選びの段階で解決できる場合もありますが、立地やオープン日を優先するときは妥協せざるを得ない部分があるでしょう。
そのような制限を許容できるオーナーであれば、居抜き物件の活用がおすすめです。
資金力に余裕があるならM＆Aも選択肢
設備や内装の流用ができる居抜き物件ですが、多少の修繕工事やクリーニングは必要です。また、オープン日に合わせて従業員募集を行わなければならず、店づくりとスタッフ教育を並行して進めることとなります。
資金力に余裕がある場合は、居抜き物件の他にM＆Aという方法もおすすめです。M＆Aは居抜き物件のメリットに加え、従業員確保などその他のメリットもある近年飲食業界で人気の手法です。
飲食店そのものを買収するM＆A
M＆A（Mergers and Acquisitions）とは、企業同士の合併買収のことをさします。居抜き物件は閉店後の店舗を活用する方法ですが、M＆Aは営業中の店舗を買収する方法で、在籍する従業員や技術などを店舗ごと取り込むことが可能です。飲食店として成功しているお店を譲り受けるため、居抜き物件と同じく内装や設備をゼロから用意する必要がありません。
また、店の評判や実際の雰囲気、客層を確認できる点も大きなメリットでしょう。何もない状態から集客・宣伝を行うことは骨が折れる作業ですが、M＆Aで譲り受けた店舗であれば、経営リスクを最小限に抑えられます。
もちろん、居抜き物件を検討する場合と同様、M＆Aを利用する場合も事前の入念な準備と調査が必要であり、スムーズに譲渡を終えるには交渉技術も求められます。オーナー自身が右も左も分からない状態で手を出すよりも、信頼できる仲介会社のサポートを受けることをおすすめします。
飲食業界に強いM&A Properties
M＆Aの利用には、オーナーの要望にしっかりと向き合いながら経営リスクの低い優良店舗を紹介してくれる専門家のサポートが不可欠です。選ぶときのポイントは、買収を希望する業界に強い専門会社に依頼することです。
飲食店のM＆Aを検討する方なら、飲食業界に強いM&A Propertiesはいかがでしょうか。成約件数実績は年間約100件と豊富で、交渉やデューデリジェンス(買収監査)はもちろん、初期検討の段階からしっかりとトータルサポートを行っています。
強みのひとつは、グループ会社に不動産や人材サービスの会社を持ち、確かな情報力で買収先の適切な評価や契約時のアドバイスを提供できる点です。実際の店舗を視察したうえでご紹介しているため、こまかな部分も納得いくまで質問していただけます。
M&A Propertiesのサービス詳細や選ばれる理由については、公式サイトをぜひご覧ください。
まとめ
飲食店の支店を増やしたい方や新規オープンしたい方は、初期費用を抑えられる居抜き物件という方法があります。前テナントの内装や設備を簡単な修繕で利用できるため、オープン予定日まで日数がないオーナーも焦らずに準備を進められます。
予算面に不安がないけれど、オープンまでの日数をできる限り短縮したいという方は、近年人気のM＆Aもぜひご検討ください。飲食店のM＆Aは、店舗のスタッフや技術、集客力ごと理想の立地を手に入れられるメリットの多い方法です。
居抜き物件のメリットもあわせて得られるため、内装工事や設備購入費ももちろん抑えることができます。
