特約条項とは、通常契約の基本的な項目の他に、特別な条件をつけたり、主契約の内容の追加・変更するような追加項目を付加する契約条項のことを指します。
賃貸物件における貸主は、一般的な条件とは異なる条件で借主と契約を結ぶ際に、特約を記載します。
特に事業用物件は居住用の物件とは違い、借主が商売をしているという点で、様々な問題が発生しやすいと言えますので、その問題を如何に最小限に抑えることが出来るか、が課題となります。
事業用物件の賃貸契約書に加えるべき特約としては以下のようなものがあります。
・使用目的を限定する特約
・店舗の騒音に関する特約
・営業補填に関する特約
・内装工事や看板の設置に関する特約
・老朽化に伴う修繕に関する特約
・管理責任者に関する特約
・営業補填に関する特約
・原状回復に関する特約 など
原状回復については、居住用の物件であれば、国土交通省が作成している「原状回復ガイドライン」が基準となりますが、飲食店を含めた事業用物件の原状回復に関しては、ガイドラインよりも契約書の特約の方が、強い効力を持っているため、賃貸借契約において、借主の原状回復義務の詳細な範囲を設定する特約条項をつけることが多くあります。
事業用物件はその事業内容によって物件の使用方法が大きく変わるため、原状回復だけでなく、どのような特約が付加されているのか、確認しておくことが重要となります。