造作買取請求権とは、借家人が家主の同意を得て建物に付加した造作を、借家契約終了の際に、家主に対して時価で買取請求出来る権利のことを指します。
借地借家法33条１項にて定められています。
造作（ぞうさく）とは、建物の内部を構成する部材や設備のことを指し、部材であれば、床、建具畳、襖、鴨居など、設備であれば、水道・空調設備などの取り外しが出来ないものが該当します。
なので、エアコンなどの取り外しが出来るものは造作には該当しません。
民法では、借家人が造作を付加した場合、原則として賃貸借契約終了時に、その造作を撤去しなければならないと定められていますが、例外として認められているのが「造作買取請求権」です。
その場合の造作は、貸主の同意を得て設置されなければならないという前提があります。
また、最高裁の判例によると、｢造作とは、建物に付加された物件で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的便益を与えるものをいい、賃借人がその建物を特殊の目的に使用するため特に付加した設備は含まない｣とされていますので、造作かどうかという判断は、難しいところがあります。
判例上、「造作」と認められるものには以下のようなものがあります。
・広告用表示用板
・店舗の吊り棚
・据え付け戸棚
・木造の間仕切り
・ダクト一式
しかしながら、飲食店などの客商売の場合には、店のコンセプトや雰囲気作りに基づいた内装や造作が施されるため、既存のものをそのまま利用することが出来ない場合も多く見られます。
そのため、前の借家人が備え付けた設備が造作買取請求の対象になるかどうかは議論になりがちなので、契約時にその扱いを十分に確認しておくことが重要となります。